Niet kraken, maar sloop is diefstal | Sloop creëert woningnood en hoge huurprijzen
De verklaring voor de Nederlandse woningnood en de grote stijging van huurprijzen (5 procent boven inflatie de afgelopen 3 jaar) ligt gedeeltelijk in de sloop van na-oorlogse woningen, waar bouwkundig niets aan mankeert, die bovendien renoveerbaar zijn maar gesloopt worden om economische redenen.
Dit is een vervolg op het artikel over de leegstand van kantoorpanden “”Niet kraken, maar leegstand is diefstal” | Nederlandse leegstand hoogste van Europa” (8 juni 2013)
Link naar artikel (met goede lay-out en hyperlinks): http://economielinks.wordpress.com/2013/06/10/niet-kraken-maar-sloop-is-...
In het vorige artikel over de leegstand van kantoorpanden in Nederland stond al het onderstaande citaat uit een opiniestuk van jurist Kees van Oosten. Het gaat over een rapport van de Rabobank (2010) waarin wordt gepleit voor het slopen van woningen in krimpgebieden om “een zekere schaarste” op de woningmarkt in stand te houden:
"De Rabobank heeft recentelijk een rapport uitgebracht met als titel “Demografische Krimp”. Wie beweert dat na-oorlogse woningen, waar bouwkundig niets aan mankeert, alleen maar gesloopt worden om economische redenen, wordt door het rapport volkomen in het gelijk gesteld. Terwijl woningzoekenden 6 tot 10 jaar op de wachtlijst staan voor een huurwoning, worden in Nederland op grote schaal goede en betaalbare huurwoningen gesloopt [...] In “Demografische krimp” wordt uitgelegd waarom de sloop van betaalbare woningen nodig is: “een zekere schaarste aan woningen moet tot stand worden gebracht” (blz. 80), anders daalt de waarde van het bezit van vastgoedeigenaren, woningcorporaties en beleggers."
De sloop van woningen is er volgens dit Rabobank rapport dus op gericht “een zekere schaarste” in de woningmarkt in stand te houden, om te voorkomen dat banken – maar ook bijvoorbeeld woningcorporaties, die de helft van de leegstaande huurwoningen bezit (CBS, 7 april 2012) - in de financiële problemen belanden.
De Rabobank heeft het hier vooral over het slopen van woningen in ‘krimpregio’s’ waar de vraag naar woningen daalt vanwege een afname in de bevolkingsomvang.
Sloop in krimpregio’s: een breed gedragen beleid
Sloop van woningen in ‘krimpregio’s wordt in meerdere beleidsstukken geadviseerd, niet alleen in het rapport van de Rabobank. Ook het Planbureau voor de Leefomgeving en de Sociaal Economische Raad – beiden overheidsinstanties – adviseren (onder andere) sloop om de woningmarkt in krimpregio’s aan te pakken.
Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) schrijft in een kort artikel over hoe demografische krimp leidt tot “financiële problemen voor aanbieders van huurwoningen (zoals corporaties)” en concludeert: “Tot slot zijn herstructurering en sloop noodzakelijk”. Terwijl in hetzelfde artikel erkend wordt dat bewoners juist baat hebben bij het grote woningaanbod; “Positief is de grotere kans voor bewoners om door te stromen, ook van huur naar koop”[1]. Zie ook dit langer rapport van het PBL (2010)
Ook in dit rapport van de Sociaal Economische Raad (2011) wordt sloop van het grote woningaanbod in krimpregio’s geadviseerd – toegegeven, naast vele andere opties zoals het vinden van nieuwe bestemmingen voor woningen.
Op pagina 37 van deze masterthesis (Pronk, 2011) staat een overzicht van de voorstellen die door zowel de SER, het PBL als de Rabobank gedaan worden voor de woningmarkt in het kader van demografische krimp (vergeleken met standpunten van GroenLinks in verschillende provincies). Alle partijen (inclusief GroenLinks) noemen “Aanpassing woningvoorraad d.m.v. sloop en herstructurering” als serieuze optie.
Sloop creëert hogere huurprijzen
Heeft de sloop van woningen echt bijgedragen aan de woningnood en hogere huurprijzen?
De sloop van huurwoningen blijkt bewoners wel degelijk te treffen via een stijging van huurprijzen. Volgens het grote ‘Woononderzoek (2013)’ van het Ministerie van Binnenlandse Zaken speelt de sloop van huurwoningen een rol in de sterke stijging van huurprijzen (die over een periode van drie jaar met 5 procent boven inflatie stegen). Immers, niet koopwoningen, maar vooral huurwoningen worden gesloopt:
"[B]ij sloop worden voornamelijk huurwoningen aan de voorraad onttrokken en huurwoningen worden verkocht door corporaties en particuliere verhuurders [...] Het aantal huurwoningen schommelt al geruime tijd rond de 3 miljoen. Het aandeel binnen de totale voorraad is wel aanzienlijk gedaald: van 57 procent in 1986 naar 41 procent."
In onderstaand figuur uit het Woononderzoek is te zien dat sinds 1986 een daling in nieuwbouw gepaard gaat met een stijging in “sloop en samenvoegingen” van woningen en een stijging in de verkoop van huurwoningen.
Mutaties woningvoorraad 1986 – 2012: daling in nieuwbouw, stijging in “sloop en samenvoegingen” en stijging in “verkoop huurwoningen”. Bron: Woononderzoek (2013: p.15)
Sloop creëert woningnood
Dat de sloop van huurwoningen bijdraagt een de woningnood blijkt uit de cijfers van dit rapport; (betaalbare) huurwoningen zijn nog steeds enorm gewild, vooral door de economische crisis, en het aanbod hiervan blijkt veel te klein:
"Er worden meer huurwoningen gevraagd, terwijl het doorstroomaanbod van huurwoningen maar in beperkte mate stijgt. In de koopsector zien we het omgekeerde beeld: het doorstroomaanbod van koopwoningen neemt toe, terwijl de vraag naar koopwoningen maar beperkt groeit. [...] Vergeleken met 2009, zijn in bijna alle huursegmenten de ‘tekorten’ toegenomen. [...] De invloed van de crisis is hier zichtbaar. De terugval in inkomens en de minder gunstige vooruitzichten op de koopmarkt doen huishoudens uitwijken naar de huur."
De crisis en de ‘terugval in inkomens’ speelt mee in de grotere vraag naar huurwoningen. Het zijn dan ook vooral de goedkopere huurwoningen waarin een groot tekort heerst volgens dit rapport; vooral in huurwoningen tot de liberalisatiegrens (een ‘vraagoverschot’ van 239.000 ) en dan vooral bij meergezinswoningen (151.000).
Professor Thomsen (2004)
Kritiek op sloopplannen van woningcorporaties wakkerde aan in 2004. Er werden kamervragen gesteld naar aanleiding van een kritisch rapport van professor Thomsen van TU Delft. Dit rapport stelde dat massale sloopplannen van woningcorporaties zouden leiden tot woningnood, vooral onder mensen met een laag inkomen. Thomsen concludeerde dit uit een enquete onder 58 corporaties.
Volgens Thomsen zou het corporaties niet gaan om de bouwkundige staat van de huizen zelf of het overmatige woningaanbod – de redenen die corporaties zelf gaven – maar om de bewoners. Vooral ‘kansarme’ en ‘allochtone’ wijken zouden het doelwit zijn van sloopplannen. Uit Trouw (2004):
"Corporaties willen vooral naoorlogse portiek- en etageflats en eengezinswoningen slopen. Thomsen: ,,Zij noemen diverse redenen: de slechte bouwkundige staat, de huizen zijn niet in trek, er zijn er te veel van.” Thomsen betwijfelt of dit de werkelijke redenen zijn. Volgens hem gaat het de corporaties niet om de huizen zelf maar om de bewoners: kansarm, allochtoon. ,,Met de sloop van de huizen denken ze de problemen van de wijken ook te slopen. Maar dat is symptoombestrijding. De bewoners worden doorgeschoven naar de volgende probleemwijk.” De massale sloopplannen leiden volgens Thomsen tot woningnood voor mensen met een laag inkomen: hun huizen maken plaats voor duurdere huur- en koopwoningen."
Thomsen adviseerde om veel meer te renoveren in plaats van te slopen. Een mix van renovatie en nieuwbouw voldeed volgens de hoogleraar het best en zou het goedkoopst uitvallen.
____________________________
[1] Toegegeven, ze noemen de “financiële problemen voor aanbieders van huurwoningen (zoals corporaties)” niet als enige probleem van demografische krimp, maar ook “leegstand en verloedering” en “een versterkte segregatie van lage-inkomensgroepen in bepaalde buurten” zijn volgens het PBL belangrijke negatieve gevolgen.