 | | === | Kbouter - 02.02.2006 18:01
Nou...ik vind sporten wel leuk! dus ik kom binnenkort jullie team steunen!!
| | aanvulling op Adhoc poster... | bla2 - 02.02.2006 16:41
stuk uit: Ravage #11 van 3 september 2004
Regelgeving
Het (ver-)huren van woonruimte is in Nederland gebonden aan tal van regels die verhuurders en gebruikers voorzien van rechten en plichten. Deze huisvestingsregels gelden zowel voor het verhuren van huisvesting voor onbepaalde tijd als voor tijdelijke verhuur.
De spelregels voor tijdelijke verhuur zijn vastgelegd in de Leegstandswet. Vastgoedeigenaars kunnen onder voorwaarden hun bezit voor een bepaalde tijd verhuren aan woningzoekenden. Daarbij geldt dat beide partijen wettelijk geregelde rechten en plichten hebben.
Zo kunnen in geval van tijdelijke verhuur de huurders onder meer aanspraak maken op een opzegtermijn van drie maanden, zijn ze gegarandeerd van een woonovereenkomst die minimaal zes maanden doorloopt en bepaalt het college van B&W de maximale huurprijs die een huiseigenaar mag hanteren.
De Leegstandswet beschermt ook eigenaars van gebouwen die geschikt worden bevonden voor tijdelijke verhuur van woonruimte. Verder geeft de Leegstandswet eigenaars het recht een gebouw leeg te laten staan, zij het dat aan dat recht na een jaar een einde komt. Artikel 429 sexies in het Wetboek van strafrecht geeft de eigenaar twaalf maanden de tijd om een nieuwe bestemming te vinden voor zijn leegstaande vastgoed.
Na die twaalf maanden is er de mogelijkheid dat de overheid het betreffende gebouw vordert (een handeling die in de praktijk bijna nooit plaatsvindt) of dat krakers hun intrek nemen in het gebouw (een situatie die wel regelmatig voorkomt). De kraak van een pand wordt in de regel door justitie toegestaan, tenzij de eigenaar kan aantonen dat het gebouw minder dan een jaar buiten
gebruik is, de veiligheid in het geding is en/of er concrete plannen en voorbereidingen zijn om het gebouw (weer) in gebruik te nemen.
Kraakwacht
Een discutabel alternatief voor de tijdelijke verhuur van gebouwen -inclusief de panden die niet zijn opgezet als woonruimte, zoals scholen en kantoren- is het fenomeen anti-kraak. Dit gebeurt met behulp van anti-kraakbureaus en kraakwachten (de bureaus spreken zelf overigens liever over huisoppassers).
Anti-kraakbureaus worden ingehuurd door vastgoedeigenaars die hun leegstaande bezit willen beschermen tegen vandalen en krakers. Een ander, veelgebruikt motief om met dergelijke bureaus in zee te gaan is een 'lauwe' verkoopmarkt. Wachten met de verkoop van hun bezit tot die markt aantrekt, kan vastgoedeigenaren flinke winsten opleveren.
Door kraakwachten een pand te laten bewonen, wordt het gebouw weliswaar niet (optimaal) benut voor het oorspronkelijke doel, maar vermindert de eigenaar het risico dat zijn bezit wordt gekraakt. Met de inschakeling van een anti-kraakbureau ontsnapt de eigenaar bovendien aan allerlei wettelijke verplichtingen die tijdelijke verhuur met zich meebrengt.
Strenge voorwaarden
Nederland kent sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw een groeiend aantal bureaus dat kraakwachten levert en aldus gebouwen een bewoonde indruk geeft. In de praktijk gaat het om tijdelijke verhuur, maar die term zullen de anti-kraakbureaus zelf nooit gebruiken in contracten met kraakwachten.
De bureaus hanteren bewoordingen als 'oppasverklaring', 'tijdelijke ingebruikneming', 'bewaringsovereenkomst', 'bemiddelings- en dienstverlenings-overeenkomst' of 'tijdelijke bewoning'. De bedoeling hiervan is de wettelijke bescherming die tijdelijke huurders hebben te omzeilen.
In de overeenkomsten tussen anti-kraakbureaus en kraakwachten zijn dan ook tal van afspraken te vinden die een rechtsgeldige huurovereenkomst nooit zullen bevatten. Zo eist het Amsterdamse bureau Zwerfkei Bewaring BV onder meer dat kraakwachten in het pand geen feesten organiseren, zonder schriftelijke toestemming geen logées in de woning toelaten en geen huisdieren bezit.
In veel overeenkomsten is ook vastgelegd dat beschadigingen aan het pand voor rekening komen van de kraakwacht, ook als die part noch deel heeft aan de schade. De contracten zijn vaak bewust onduidelijk opgesteld, en laten de bureaus veel ruimte om de eigen 'regels' te ontduiken. Omdat er bovendien geen huurovereenkomst is, hebben de bewoners ook geen mogelijkheid om bezwaar aan te tekenen tegen de huisregels.
Ballotage
De meeste anti-kraakbureaus werven kraakwachten via een soort van ballotage. Het komt er op neer dat potentiële nieuwe bewoners een referentie dienen op te geven in de persoon van een of meer kraakwachten. Daarnaast hanteren de bureaus vragenlijsten, die soms een flinke inbreuk maken op de privacy.
Wie door de ballotage komt, krijgt een plaats op de wachtlijst. Een enkele keer is er meteen plaats vrij in een leegstaand gebouw. Het is niet verstandig om als kraakwacht in spe te bedanken voor de eer. Ten eerste omdat er genoeg woningzoekenden zijn om de leeggevallen plek in te nemen, ten tweede omdat anti-kraakbureaus een hekel hebben aan klanten met noten op hun zang.
De kraakwachten bewonen het hun toegewezen pand tijdelijk, van twee maanden tot een paar jaar, en soms tegen hoge bedragen. In de meeste gevallen wordt het pand inefficiënt gebruikt. Een paar kraakwachten leven dan in een gebouw dat woonruimte kan bieden aan veel meer personen.
In andere gevallen wonen de kraakwachten er niet dag in dag uit, maar komen ze af en toe langs en houden ze een oogje in het zeil. Voor de vorm, om krakers en anderen om de tuin te leiden, staat er dan in het pand een bed en een stoel. Zo lijkt het pand bewoond. Als een pand een kantoorbestemming heeft, dan worden het bed en de stoel soms vervangen door een kast en een bureau, ten teken dat die bedrijfsruimte zogenaamd in gebruik is. Maar of het nou om een bed of een bureau gaat, de panden blijven leegstaan.
Verdeel en heers
Niet alleen de tijdelijke bewoners betalen voor het gebruik van het vastgoed. Ook de eigenaars dienen voor de 'bewaking' in de buidel te tasten. Het anti-kraakbureau Dé Vastgoedbeschermer geeft op haar eigen site een voorbeeld van de prijzen die daarmee gemoeid zijn.
Het bedrijf offreert haar kraakwachten over het algemeen fixed prices (e.140,- per maand plus borg). Daarnaast moet de eigenaar van het gebouw betalen voor de geboden diensten: voor een school bijvoorbeeld zo'n e.4000,- per zes maanden. Een minimaal gebruik levert Dé Vastgoedbeschermer dus een maximaal bedrag op.
Een ander voorbeeld uit de Zaanstreek is het Regiocollege, waar Villex Vastgoed op verzoek van woningcorporatie ZVH twintig kraakwachten laat wonen. Zij moeten ieder maandelijks e.125,- betalen. Een maandbedrag van e.2500,- in totaal dus. Daar komen de eventuele kosten voor ZVH nog bovenop.
In feite is er sprake van een verdeel en heers strategie. Kraakwachten, mensen die zelf woningzoekenden zijn, worden ingezet tegen krakers. Zij strijden onderling om het recht op een dak boven het hoofd te mogen hebben. Het anti-kraakbureau verdient er veel geld aan en eventuele speculanten zijn niet genoodzaakt om hun vastgoed op korte termijn tegen een onaantrekkelijke prijs te verkopen.
Door gebruik te maken van kraakwachten bevestigt de eigenaar bovendien dat er niet binnen het in de Leegstandswet genoemde jaar naar een nieuwe bestemming wordt gezocht. Immers, de eigenaar mag zijn bezit twaalf maanden ongebruikt laten, zonder dat iemand recht kan doen gelden op (gedeelten van) het vastgoed.
| |
|
